Mietrechtspaket II beschlossen: Mehr Transparenz bei Möblierungszuschlägen und Deckel für Indexmieten

Gesetz will Mieter spürbar entlasten, die Knappheit am Markt bleibt bestehen

Das Bundeskabinett hat Ende April 2026 das sogenannte Mietrechtspaket II beschlossen. Kernpunkte sind mehr Transparenz bei möbliertem Wohnraum, eine Begrenzung der Steigerungen bei Indexmieten in angespannten Gebieten und strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen. Ziel der Reform ist es, Mieterinnen und Mieter spürbar zu schützen, während Politik und Verbände zugleich vor den Grenzen der Regulierung warnen.

Was ändert sich konkret

• Vermieter müssen Zuschläge für Möblierung künftig separat ausweisen, damit Mieter nachvollziehen können, welcher Anteil der Miete auf Ausstattung entfällt.
• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird die jährliche Steigerung bei Indexmieten auf maximal 3,5 Prozent begrenzt.
• Kurzzeitvermietungen werden zeitlich enger gefasst: Bei Vermietungen unter sechs Monaten greifen künftig die regulären mietrechtlichen Schutzvorschriften.
• Der Schutz von Mietern mit Zahlungsrückständen wird nachgebessert, um Wohnungslosigkeit zu verhindern.

Gründe für das Paket

Hintergrund sind anhaltend steigende Preise und eine sinkende Bautätigkeit. Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken stiegen Immobilienpreise zu Jahresbeginn 2026 wieder leicht an. Regional spitzt sich die Lage in wirtschaftsstarken Gebieten zu, etwa in Frankfurt am Main, Wiesbaden, Bad Homburg und Bad Soden. Experten sehen zudem eine wachsende Gefahr von Wohnarmut, insbesondere unter Rentnerinnen und Rentnern der Babyboomer-Generation.

Regionale Engpässe und Baukrise

Die Bauleistung sinkt deutlich: In Bayern gingen die Wohnungsfertigstellungen 2025 um 14 Prozent auf 47 359 Einheiten zurück, in Oberbayern um rund 25 Prozent auf etwa 15 600 Wohnungen. Der Verband der bayerischen Wohnungswirtschaft schätzt den Fehlbestand im Freistaat auf rund 200 000 Wohnungen. Das Pestel-Institut beziffert den Mangel in Baden-Württemberg ebenfalls auf etwa 200 000 Einheiten; Prognosen sehen einen möglichen Fehlbetrag von rund 360 000 bis 2030.

Soziale Folgen

Die Verknappung wirkt sozial: Bundesweit lebten 2025 rund 11,7 Prozent der Bevölkerung in zu kleinen Wohnungen, 2020 waren es noch 10,2 Prozent. Besonders betroffen sind Menschen mit Migrationshintergrund mit einer Quote von über 30 Prozent sowie Alleinerziehende mit fast 30 Prozent. In Städten liegt die Quote bei 16,9 Prozent, auf dem Land bei 5,5 Prozent. Caritas und Diakonie fordern eine stärkere Verankerung von Wohnen als Grundrecht.

Reaktionen und Ausblick

Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Neuregelungen, Eigentümerverbände sehen dagegen eine Stigmatisierung privater Vermieter. Marktbeobachter betonen, dass Regelverschärfungen ohne konsequente Kontrolle nur begrenzte Wirkung entfalten. Die Wirksamkeit des Pakets wird maßgeblich davon abhängen, wie konsequent Kommunen und Behörden die neuen Instrumente anwenden.

Für die kommenden Jahre bleibt die Lage angespannt: Leerstand und Fehlstand klaffen auseinander, rund 1,7 Millionen Wohnungen stehen bundesweit leer, während in Ballungszentren massive Unterversorgung herrscht. Angesichts steigender Baukosten, Flächenknappheit und dem demografischen Wandel ist ein zusätzlicher Preisdruck nicht ausgeschlossen. Bis 2030 könnte die Zahl der fehlenden Wohnungen weiter ansteigen und die Mieten zusätzlich belasten.

Die Reformen setzen an wichtigen Stellschrauben an, liefern jedoch keine schnelle Lösung für die strukturellen Probleme am Wohnungsmarkt. Entscheidend wird sein, ob die Politik nun konsequent kontrolliert und flankierende Maßnahmen zum Neubau und zur sozialen Wohnraumförderung stärker verfolgt werden.