Nebenkosten beim Wohnungskauf in Deutschland – damit musst du rechnen

Beim Wohnungskauf kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis noch erhebliche Zusatzkosten auf dich zu. Diese sogenannten Kaufnebenkosten solltest du in deine Budgetplanung einbeziehen. Je nach Region und Objektart können sie bis zu 15 % des Kaufpreises betragen. Hier erfährst du, welche Posten beim Wohnungskauf in Deutschland anfallen – und wo du sparen kannst.

1) Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf jeder Immobilie an und variiert je nach Bundesland. In Deutschland liegt sie meist zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Die Steuer ist nach Beurkundung des Kaufvertrags zu zahlen, bevor du als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen wirst.

2) Notar- und Grundbuchkosten

Ohne notarielle Beurkundung ist kein Immobilienkauf rechtskräftig. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, beantragt die Eigentumsumschreibung und sorgt für rechtssichere Abwicklung. Hinzu kommen die Grundbuchkosten für die Eintragung als Eigentümer:in sowie die Löschung alter Rechte.

• Notar: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
• Grundbuch: ca. 0,5 % des Kaufpreises

3) Maklerprovision

Falls ein Makler oder eine Maklerin den Kauf vermittelt, fällt eine Provision an. Seit der Reform 2020 teilen sich Käufer:in und Verkäufer:in die Kosten in der Regel zur Hälfte. Der Satz liegt meist zwischen 3,57 % und 7,14 % (inkl. MwSt.) vom Kaufpreis.

Tipp: Verhandle die Provision oder prüfe, ob du ein Objekt ohne Makler – etwa von privat – erwerben kannst, um Kosten zu sparen.

4) Modernisierung & Rücklagen

Nach dem Kauf können zusätzliche Kosten entstehen, etwa für Renovierung, Möblierung oder energetische Maßnahmen. Besonders bei Altbauten in Deutschland ist es sinnvoll, eine Rücklage von mindestens 2–3 % des Kaufpreises einzuplanen.

Falls du zwischen Miete und Eigentum schwankst, vergleiche die monatliche Belastung genau – manchmal ist eine Immobilie kaufen langfristig günstiger als hohe Mietzahlungen.

5) Finanzierungskosten

Zur Bankfinanzierung gehören neben Zinsen auch Gebühren für Grundschuldbestellung oder Gutachten. Rechne mit weiteren 1–2 % des Kaufpreises. Wer Angebote vergleicht, kann hier spürbar sparen – oder Fördermittel nutzen.

6) Beispielrechnung: Eigentumswohnung für 300.000 €

Grunderwerbsteuer (5 %)	15.000 €
Notar & Grundbuch (1,5 %)	4.500 €
Maklerprovision (3,57 %)	10.710 €
Gesamte Nebenkosten	30.210 €

Gesamtkosten: ca. 330.000 € – diese Summe musst du in der Finanzierungsplanung berücksichtigen.

7) Spartipps für Käufer:innen

• Objekte ohne Makler bevorzugen
• Notarkosten prüfen (Gebührentabelle ist gesetzlich, Zusatzleistungen meiden)
• Förderkredite (z. B. KfW) oder Zuschüsse nutzen
• Grunderwerbsteuer-Modelle beim Kauf vom Bauträger prüfen

💡 Tipp:

Plane bei deiner Finanzierung immer mindestens 10–15 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis ein. So bleibt dein Budget realistisch – und du vermeidest böse Überraschungen beim Wohnungskauf in Deutschland.