Deutscher Wohnungsmarkt in der Schieflage: 1,4 Millionen Einheiten fehlen

Bundesweiter Engpass verschärft Miet- und Sozialkrise

Das Ifo-Institut warnt vor einem dramatischen Einbruch beim Wohnungsneubau: Für 2026 werden lediglich rund 185000 Fertigstellungen erwartet, der niedrigste Wert seit 14 Jahren. Selbst die Prognosen für 2027 und 2028 mit 195000 beziehungsweise 210000 Einheiten reichen nicht aus, um an das Niveau von 2024 anzuknüpfen.

Die Lücke zwischen Bedarf und Angebot ist groß: Nach Berechnungen fehlen in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen, vorrangig im bezahlbaren Segment. Parallel steigen die Wohnflächen pro Haushalt, während Singlehaushalte zunehmen. Fast 12 Prozent aller Unterkünfte gelten als überbelegt.

Gründe und Folgen

• Baupreise und Bauinflation treiben die Kosten in die Höhe.
• Globale Risiken wie die wirtschaftlichen Folgen des Iran-Krieges belasten Material- und Energiepreise.
• Hohe Zinsen, komplizierte Genehmigungsverfahren und Fachkräftemangel bremsen Neubauprojekte.
• Der soziale Wohnungsbau verliert massiv: Zwischen 2021 und 2025 gingen netto fast 100000 gebundene Wohnungen verloren, mehr Einheiten fielen aus der Preisbindung als neu entstanden.

Die Bundesregierung erwartet, dass jährlich rund 55000 Wohnungen aus der Sozialbindung fallen. Verbände warnen vor einem drohenden Kollaps des sozialen Wohnungsbestands, wenn keine Gegenmaßnahmen greifen.

Finanzierung und Marktentwicklung

Das Klima für Immobilienfinanzierungen hat sich deutlich eingetrübt: Das Stimmungsbarometer sank im zweiten Quartal 2026 deutlich und signalisiert erschwerte Kreditkonditionen. Folge sind rückläufiges Neugeschäft und steigende Problemkredite.

Trotz der Neubauflaute bleibt der Transaktionsmarkt regional robust. In Baden-Württemberg stiegen die Umsätze im ersten Halbjahr um 4 Prozent auf 21,7 Milliarden Euro, deutschlandweit lag das Volumen bei 146 Milliarden Euro, ebenfalls ein Plus von 4 Prozent.

Preise und Mieten

Die Angebotsverknappung drückt vor allem auf die Mieten: Im zweiten Quartal legten sie im Jahresvergleich um rund 4 Prozent zu, während Kaufpreise nur leicht um 0,8 Prozent stiegen. In den sieben größten Städten schrumpfte die Zahl der Mietinserate deutlich. Bei Premiumobjekten gaben die Medianpreise in den Top-7-Standorten nach, während einzelne Spitzenmärkte weiterhin hohe Quadratmeterpreise verzeichnen.

Die Entwicklung zeigt: Ohne deutlich mehr Neubau im bezahlbaren Segment und gezielte Fördermaßnahmen wird sich die soziale und wirtschaftliche Spannungsbelastung in den Städten weiter verschärfen.