Zentraler Aufschwung am Wohnungsmarkt: Eigentumswohnungen in Innenstädten verteuern sich deutlicher

Zentren führen die Preiswende auf dem Wohnungsmarkt an

Die jüngsten Daten des German Real Estate Index GREIX zeigen für 2025 eine klare Richtungsänderung: Eigentumswohnungen in den Innenstädten deutscher Metropolen verteuern sich wieder stärker als in den Randlagen. Damit kehrt der Markt zu dem Muster zurück, das vor dem jüngsten Abschwung galt.

Nach einer Phase, in der steigende Zinsen Innenstadtpreise besonders belastet hatten, ist nun eine Gegenbewegung erkennbar. GREIX zufolge stieg das Verhältnis der Preise zwischen Zentrum und Peripherie 2025 auf 1,27, was im Mittel einem Aufschlag von rund 27 Prozent für zentrale Lagen gegenüber Randbezirken entspricht. Zum Vergleich: 1990 lag dieser Aufschlag bei etwa fünf Prozent.

Regional sehr unterschiedliche Dynamik

Die Entwicklung bleibt regional heterogen. In Düsseldorf und München legten die Preise in den Zentren 2025 deutlich kräftiger zu als in den Außenbezirken, in Berlin dagegen wuchsen die Randlagen leicht stärker. Innerhalb der grössten Städte klaffen die Preise teils erheblich auseinander: In Berlin kostet der Quadratmeter im Zentrum mehr als doppelt so viel wie im günstigsten Bezirk, in Köln liegen Innenstadtpreise bei etwa 6 000 Euro pro Quadratmeter gegenüber rund 3 200 Euro in Porz. In Frankfurt beträgt der Aufschlag zwischen Westend/Innenstadt und den westlichen Stadtteilen rund 85 Prozent. München bleibt die teuerste Liga: Altstadt und Maxvorstadt notieren bei knapp 11 900 Euro pro Quadratmeter, selbst die günstigsten Münchner Viertel liegen teils über den Toplagen anderer Großstädte.

• Quartalsverlauf: Im vierten Quartal 2025 sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorquartal nominal um 0,3 Prozent, inflationsbereinigt um 0,6 Prozent.
• Segmententwicklung: Einfamilienhäuser legten nominal um 0,8 Prozent zu, Mehrfamilienhäuser verzeichneten mit rund vier Prozent den stärksten nominalen Anstieg, wobei die Aussagekraft wegen geringer Verkaufszahlen limitiert ist.
• Jahresvergleich: Gegenüber dem vierten Quartal 2024 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 Prozent und für Einfamilienhäuser um 1,6 Prozent. Die Zuwächse liegen damit unter der jährlichen Teuerung von etwa 2,2 Prozent, sodass inflationsbereinigt leichte Rückgänge zu beobachten sind.

Ursachen und Ausblick

Die GREIX-Analyse legt nahe, dass zentrale Wohnimmobilien empfindlicher auf Zinsveränderungen reagieren und in Aufschwungphasen stärker profitieren. Zugleich verlangsamt sich das Wachstum: Die Preise steigen weiterhin, jedoch weniger kräftig als zuvor, und die Marktaktivität nimmt nur moderat zu. Verkäufe legten 2025 je nach Segment unterschiedlich zu, wobei Mehrfamilienhäuser die stärksten Zuwächse bei den Transaktionen zeigten.

GREIX als Transparenzinstrument

Der German Real Estate Index basiert auf der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse und wird gemeinsam mit dem Kiel Institut für Weltwirtschaft erstellt. Der Index wertet mehr als zwei Millionen notariell beglaubigte Transaktionsdaten aus und erlaubt die Darstellung von Preisentwicklungen bis zurück ins Jahr 1960. Ziel ist es, langfristige Trends nachvollziehbar zu machen und aktuelle Bewegungen im historischen Kontext einzuordnen.

Für Marktteilnehmer bedeutet die aktuelle Entwicklung: Zentrale Lagen gewinnen wieder an relativer Attraktivität, regionale Unterschiede bleiben jedoch ausgeprägt. Ob diese Tendenz anhaltend ist, hängt neben Zinsbewegungen auch von Angebot, Neubautätigkeit und lokalen Nachfragefaktoren ab.