Verkaufswelle in den Elbvororten: Zwischen längeren Vermarktungszeiten, Demografie und Unsicherheit

Vermehrte Hausangebote wirken oft größer als die Realität

Hamburg — In den Elbvororten fallen derzeit vielerorts Maklerschilder ins Auge und die Onlineportale scheinen überfüllt. Doch hinter dem Eindruck einer Verkaufswelle verbergen sich mehrere, zum Teil widersprüchliche Entwicklungen, die Makler, Eigentümer und Käufer unterschiedlich erklären.

Für Sandra Lundt, Leiterin der Von Poll Geschäftsstelle in den Elbvororten, ist ein zentraler Faktor die längere Vermarktungsdauer. Immobilien blieben heute länger online und damit sichtbar, sagt sie: «Nicht unbedingt mehr Objekte kommen neu auf den Markt, sie bleiben nur über einen längeren Zeitraum sichtbar.» Dieser Effekt verstärke den Eindruck eines deutlich größeren Angebots.

Andere Branchenvertreter sehen dagegen tatsächlich mehr Verkaufsabsichten. Peter Gillen von Grebau Immobilien beobachtet seit dem Vorjahr eine höhere Zahl inserierter Häuser. Viele Eigentümer hätten während der Niedrigzinsphase in der Pandemie bewusst nicht verkauft. Jetzt, in einer Phase mit gestiegenen Zinsen, wachse die Bereitschaft insbesondere älterer Eigentümer, zu verkleinern und in altersgerechte Wohnungen zu ziehen.

• Demografie: Ältere Hauseigentümer geben Immobilien auf und suchen kleinere Wohnungen.
• Finanzierungslage: Höhere Zinsen reduzieren die Zahl potenzieller Käufer, verschaffen aber solventen Interessenten Verhandlungsstärke.
• Gesetzesdruck: Ungewissheit über energetische Vorgaben und das Gebäudeenergiegesetz verunsichern Verkäufer und Käufer.
• Internationale Krisen: Energiepreisanstiege und geopolitische Spannungen dämpfen die Investitionsbereitschaft.

Die Folgen sind sichtbar: Preise haben sich seit den Rekordjahren nach unten bewegt, Käufer mit ausreichendem Eigenkapital können zum Teil deutlich bessere Konditionen aushandeln. Für Haushalte mit wenig Eigenkapital ist der Markt hingegen deutlich schwieriger geworden. Gleichzeitig bewirken längere Vermarktungszeiten, dass Immobilien über Monate hinweg angeboten werden und die Straßen optisch voller Maklerschilder erscheinen.

Auch im nördlichen Hamburg, etwa in Alsterdorf und den Walddörfern, berichten Makler von einem Käufermarkt, der sich in Wellen bewegt. Jochen Werner von Von Poll spricht von mehr Auswahl für Interessenten und längerer Konkurrenz zwischen Angeboten. Das Ergebnis: Käufer können stärker vergleichen, Verkäufe dauern länger, wenn Preisvorstellungen nicht realistisch sind.

Was bedeutet das für Verkäufer und Käufer? Verkäufer sollten realistische Preisvorstellungen und Transparenz zu anstehenden Modernisierungen mitbringen, um die Vermarktungszeit zu verkürzen. Käufer hingegen profitieren von besseren Verhandlungsmöglichkeiten, müssen aber die Finanzierungssituation und mögliche Folgekosten bei energetischen Sanierungen sorgfältig kalkulieren.

Ob die Elbvororte bald wieder ein Verkäufermarkt werden, bleibt offen. Marktakteure rechnen mit Schwankungen, die von Zinsentwicklung, gesetzlichen Vorgaben und dem Verhalten internationaler Kapitalmärkte abhängen. Bis dahin prägt ein Bild den Hamburger Westen: elegante Fassaden mit Maklerschildern und Objekte, die länger als früher zum Verkauf stehen.